Außergerichtliche Einigung bei Schrottimmobilien – Wie gelangt man dahin und was ist interessengerecht?

Vergleiche mit Banken können Schrottimobilienopfern schneller interessengerechte Lösungen ermöglichen. Aber wie gelangt man dahin?

Schrottimmobilienopfer sind in der Regel gut beraten, im Zusammenhang mit Banken Vergleichslösungen zu erwägen, vor allem um die Ungewissheiten zu vermeiden, die mit einem Rechtsstreit verbunden sind. Denn ein Prozess kann sich zeitlich sehr in die Länge ziehen, insbesondere da er über mehrere Instanzen gehen kann. Hier ist zudem fraglich, ob man die Gerichts- und Anwaltskosten im Falle des Unterliegens tragen kann und genügend „Luft" hat, um in die nächste Instanz zu gehen (selbst wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht). Eine Vergleichslösung ist daher allemal der sicherere Weg, weiß man doch, was man am Ende hat. Aber nicht immer besteht Vergleichsbereitschaft und nicht jeder Vergleich ist interessengerecht und sollte angenommen werden.

Wann zeigen sich Banken häufig vergleichsbereit?

Zwar sind die konkreten Beweggründe einer Bank zur Einräumung von Vergleichsbereitschaft grundsätzlich nicht erkennbar. Die Beweggründe einer Bank zur Einräumung von Vergleichsbereitschaft orientieren sich grundsätzlich an drei wesentlichen Faktoren:

1. Die Vergleichsbereitschaft der Bank ist verständlicherweise umso höher, je stärker die rechtlichen Ansprüche des Darlehensnehmers (DN) sind. Dies hängt davon ab, ob der Darlehensnehmer die Anspruchsgrundlagen ausreichend darlegen und beweisen kann, zumal der Bankbearbeiter selten mit den konkreten Hintergründen vertraut sind und diesen erst auf entsprechenden Hinweis nachgehen (müssen).

2. Noch wesentlicher ist die finanzielle Situation des DN. Sofern wirtschaftliche Schwierigkeiten bestehen und die Darlehensraten nicht bedient werden können, besteht grundsätzlich ein „offenes Ohr" bei den Banken. Dies folgt aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, denn der Bank ist verständlicherweise an dem Erhalt der Leistungsfähigkeit der DN gelegen, da sie sonst Ausfälle hat und interne Einwertungen vornehmen muss, die den Status des Engagements problematisieren. Schlimmstenfalls droht die Insolvenz des DN, mit der Folge, dass die Bank in aller Regel auf ihren Forderungen sitzen bleibt.

3. In die ähnliche Richtung geht schließlich die gesundheitliche Situation des DN, denn diese ist grundsätzlich maßgeblich für dessen nachhaltige Leistungsfähigkeit.

Vorteile für beide Seiten

Konnte Vergleichsbereitschaft erzielt werden, so - hier die These - sollte ein Vergleich nur dann geschlossen werden, wenn er interessengerecht ist, d.h. die Interessen beider Parteien gleichermaßen berücksichtigt. Die Interessen der Bank wurden soeben dargestellt. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die Bank ihre eigenen Spielräume umso besser einschätzen kann, je informierter sie ist.

Die Interessen des DN orientieren sich an dessen Bedürfnissen. Entscheidend ist natürlich zunächst, dass der DN mit der Vergleichslösung wirtschaftlich nachhaltig leben kann, er also die im Vergleich vereinbarten Zahlungen sicher leisten kann und sich hierzu nicht in eine erneute Krisensituation bringt. Dies erfordert eine umfassende Analyse der wirtschaftlichen Situation sowie deren Kommunikation auch an die Bank.

Zu berücksichtigen sind ferner nicht-wirtschaftliche Bedürfnisse, so z.B. das Bedürfnis des DN nach „Gerechtigkeit", was dazu führen kann, dass der DN auch durch einen wirtschaftlich vorteilhaften Vergleich nicht befriedigt werden kann, etwa weil er meint, nicht alle Mittel ausgeschöpft zu haben; dies wiederum kann gesundheitliche Folgewirkungen zeitigen. Auch insoweit ist daher eine umfassende Bestandsaufnahme von Nöten.

Rechtliche Beratung vor Vergleichsabschluss

Nach allem sollten sich „Schrottimmobilienopfer" in Bezug auf etwaige Vergleichsverhandlungen zunächst über ihre eigene Situation und ihre Interessen klar werden, ebenso wie über die Handlungsmotive der betreffenden Bank. Erst dann sollte das weitere Vorgehen geplant werden, um einen interessengerechten Vergleich zu erzielen. Sofern am Ende der Verhandlungen schließlich ein ausformulierter Vergleichsvorschlag im Raum steht, sollte dieser vor Unterzeichnung in jedem Fall mit einer ausreichenden Frist und unter Zuhilfenahme rechtlicher Beratung geprüft werden.